Nuovo D. Lgs 18/2023: quali sono gli obblighi dell’amministratore riguardo la verifica della qualità dell’acqua in condominio?

Il decreto legislativo 18/2023 introduce nuovi adempimenti a carico dell’amministratore di condominio in materia di affidabilità degli impianti condominiali per la salubrità dell’acqua destinata al consumo umano.

Entrato in vigore il 21 marzo scorso il decreto legislativo 23 febbraio 2023, n. 18 (in G.U. n. 55 del 06/03/2023) sostituisce, abrogandola, la precedente disciplina contenuta del D.lgs. n. 31/2001, dando attuazione alla Direttiva UE 2020/2184 del Parlamento europeo e del Consiglio.

Nel D.lgs. n. 31/2001 (modificato dal D.lgs. n. 27/2002, all’art. 5 comma 2) non sussisteva alcun obbligo di controlli periodici in capo a proprietari degli immobili e amministratori di condominio, così come sostenuto anche dal Ministero della Salute attraverso un chiarimento datato 10 giugno 2004. In base a tale chiarimento, infatti, l’amministratore di condominio o i proprietari lì dove vi è l’assenza dell’amministratore, avevano semplicemente l’obbligo di effettuare un’attività di controllo dello stato di adeguatezza e manutenzione dell’impianto.

La situazione è cambiata con il decreto legislativo 18/2023, il quale ha come obiettivi la protezione della salute umana dagli effetti negativi derivanti dalla contaminazione delle acque e il miglioramento dell’accesso alle acque destinate al consumo umano.

Cosa cambia con il Dlgs 18/2023 riguardo ai controlli sull’acqua in condominio?

Il decreto legislativo 18/2023 (art. 2) evidenzia che il gestore della distribuzione idrica interna è l’amministratore di condominio o qualsiasi soggetto, anche se delegato o appaltato, è responsabile del sistema idro-potabile di distribuzione interno ai locali pubblici e privati, collocato fra il punto di consegna e il punto d’uso dell’acqua. L’amministratore dovrà, quindi, effettuare una valutazione e gestione del rischio dei sistemi idrici di distribuzione interni agli edifici, inoltre, dovrà adottare le misure necessarie, sia preventive che correttive, per ripristinare la qualità dell’acqua nei casi in cui si prospettino dei rischi per la salute umana.

L’ART. 5 stabilisce, al comma terzo, che “… per le acque fornite attraverso il sistema di distribuzione interno, il relativo gestore assicura che i valori di parametro di cui al comma 1, rispettati nel punto di consegna, siano mantenuti nel punto di utenza all’interno dei locali pubblici e privati (rubinetto dell’utente),”.

Tra i controlli da effettuare regolarmente, andranno puliti e sanificati i filtri, gli eventuali sistemi di addolcimento delle acque o le vasche di riserva idrica presenti negli edifici, perciò tutti questi interventi dovranno essere effettuati dall’amministratore di condominio e i condòmini saranno chiamati a partecipare alle relative spese.

Quali sono i nuovi parametri di salubrità dell’acqua introdotti dal Dlgs 18/2023?

Allegato I – Requisiti minimi relativi ai valori di parametro utilizzati per valutare la qualità delle acque destinate al consumo umano.

Se ci concentriamo sui metalli che subiscono una modifica nel passaggio dal Decreto Legislativo 31/2001 al Decreto Legislativo 18/2023 la prima cosa che si nota è l’introduzione di un nuovo elemento, l’Uranio: questo parametro viene inserito direttamente nell’Allegato 1 Parte B e ne viene richiesta la determinazione per assicurare che il livello radioattivo delle acque non superi la soglia ritenuta tollerabile per la salute. L’Uranio viene inserito con un valore limite di 30μg/l.

Oltre all’Uranio sono modificati una serie di valori limite di metalli già presenti nel precedente Decreto Legislativo 31.

Allegato II – Controllo e Monitoraggio 

Definisce:

• Requisiti dei parametri di controllo su matrice Acqua destinata al consumo umano diretto e indiretto
• Parametri e frequenze che dipendono da tipologie di attività e consumi annuali
• Metodi di campionamento e punti di campionamento definiti per parametrici chimici e parametri microbiologici

Allegato III – Specifiche per l’Analisi dei Parametri sono le seguenti:

Parametri Microbiologici

1. Escherichia coli (E.Coli) e batteri coliformi(UNI EN ISO 9308-1 o UNI EN ISO 9308-2);
2. Enterococchi intestinali (UNI EN ISO 7899-2);
3. Conteggio delle colonie o conteggio degli eterotrofi su piastra a 22 °C (UNI EN ISO 6222);
4. Clostridium perfringens spore comprese (UNI EN ISO 14189);
5. Legionella (UNI EN ISO 11731 conforme al valore stabilito nell’allegato I, Parte D).
6. Colifagi somatici.

*per il monitoraggio operativo, è possibile fare riferimento all’allegato II, Parte A, norme UNI EN ISO 10705-2 e ISO 10705-3.

Contaminazione da piombo e legionella

La più importante novità che impatta sulla Valutazione del Rischio Legionella, introdotta dal D.Lgs 18/2023 riguarda l’inserimento del nuovo allegato 1 Parte D che indica i limiti di due parametri: la Legionella, un batterio che vive e prolifera nell’acqua e il Piombo.

A questo Allegato debbono fare riferimento tutti i sistemi di distribuzione al punto di utenza delle strutture prioritarie e di cui sono responsabili i GIDI (Gestore Idrico della Distribuzione Interna).

Per quanto riguarda la Legionella la soglia di sicurezza è fissata a valori <1000 CFU/l, e non è indicata la speciazione. Per l’analisi in laboratorio è previsto l’utilizzo del metodo colturale EN ISO 11731.

Valutazione del rischio PSA (Piani di Sicurezza dell’Acqua)

Alla lettura del decreto risulta che la valutazione del rischio PSA (Piani di Sicurezza dell’Acqua), sarà obbligatoria per le strutture prioritarie entro il 12 gennaio 2029, a cura dei gestori interni.

Le strutture prioritarie sono gli immobili di grandi dimensioni, ad uso diverso dal domestico, o parti di detti edifici, in particolare per uso pubblico, con numerosi utenti potenzialmente esposti ai rischi connessi all’ acqua, come individuati in dettaglio non esaustivo in Allegato VIII.

Ne sono un esempio: strutture ricettive, mense, centri sportivi, stazioni, aeroporti, strutture sanitarie con o senza ricovero, scuole, penitenziari, stabilimenti balneari. ll Gestore Idrico della Distribuzione Interna (GID) dovrà configurare il programma di monitoraggio in base alla valutazione del rischio.

Per quanto riguarda i sistemi di distribuzione domestici, al momento non esistono obblighi sulla redazione del Piano Sicurezza dell’Acqua previsto dal D.lgs 18/2023.

Esecuzione dei controlli interni e inserimento degli esiti nel sistema informativo centralizzato

L’amministratore deve eseguire i controlli interni, stabiliti dall’articolo 14 del Decreto, mediante laboratori di analisi e inserire l’esito degli stessi nel sistema informativo centralizzato denominato «Anagrafe territoriale dinamica delle Acque potabili (Antea)» entro i 12 mesi successivi alla sua istituzione.

Procedura in caso di non conformità

Se i punti d’uso dell’acqua non sono conformi ai valori di parametro, l’amministratore deve adottare le procedure previste dall’articolo 15 del Decreto, le quali prevedono che l’autorità sanitaria locale provveda a vietare la fornitura d’acqua potenzialmente pericolosa e ad adottare tutti i provvedimenti conseguenti per tutelare la salute dei condomini.

Le sanzioni

All’interno del decreto 18/2023, all’art. 23 comma B, sono anche definite le sanzioni amministrative a carico del gestore della distribuzione idrica interna ovvero l’amministratore di condominio. Nello specifico, nel caso in cui nel sistema di distribuzione interna non sia mantenuto il rispetto dei parametri indicati nell’allegato I, parti A e B, è prevista una sanzione amministrativa pecuniaria da 5.000 a 30.000 euro.